李嘉诚香港七折卖房首期当天售罄，3万人抢600套房产

香港首富李嘉诚一向被认为是香港楼市的风向标，他的每一个举动都会引起市场的关注和反应。最近，他旗下的长实集团在香港油塘推出了一款低价新盘“亲海駅”，以相当于周边二手房约“七折”的价格吸引了大批购房者，创下了香港历史上收票最多的新盘纪录。这一举动背后的原因是什么？是李嘉诚看衰了香港楼市，还是有其他的考量？香港楼市的未来走势又会如何？

李嘉诚为什么打折卖楼？

8月3日，长实集团在油塘推出了“亲海駅II”的首批132户，每平方英尺价格为1.5万港元（约合人民币14.8万元/平方米），较周边二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。

其中，最便宜的开放式单位实用面积210平方英尺（约合19.5平方米），扣除18%折扣后，折实售价为290万港元，折实每平方英尺价13810港元（约合14.87万港元/平方米）。这一低价新盘引发了市民的疯狂抢购，截至8月10日，“亲海駅II”收逾3.8万票（即买家递交“购楼意向书”，同时支付订金），超购约60倍，成为香港历史上收票最多的新盘。而8月12日首轮销售当天，“亲海駅II”的626户“一炮沽清”（售罄），不但创下逾8年来新盘单日销售最劲纪录，亦带动周末两日新盘成交激增至651宗，创逾1年最旺周末。

这一“深水炸弹”背后的原因是什么？有分析认为，长实集团采取了货如轮转（指快速周转）策略，按步推展物业销售，应对市场挑战。一方面，长实集团需要考虑机会成本，当然希望尽快收回资金，同时也能获得利润。

如果他们选择持有库存，开发商将受到两方面的伤害：一是持有成本，二是现金本可以产生的收入回报。另一方面，长实集团也需要考虑市场需求和购买力，通过低价吸引更多的购房者，提高市场信心和活跃度，为后续的销售打下基础。

从长实集团的业绩表现和土地储备情况来看，这一策略也有其合理性。长实集团在2023年中期业绩报告中披露，其归母净利润约103.31亿港元，同比下滑20.14%。报告期内，香港洪水桥发展项目#LYOS经已完成，利润收益将会于下半年销售交易完成时确认入账。

与此同时，集团多个项目的预售在进行中，包括香港飞扬1期和2期、上海御沁园及新加坡 Perfect Ten 等。截至报告期末，长实集团已签订合同但尚未确认的物业销售总额约148.2亿港元，其中香港约70.63亿元，内地约37.81亿元，海外约39.78亿元。

截至报告期末，长实集团拥有可开发土地储备约7600万平方英尺，其中香港约800万平方英尺、内地约6400万平方英尺、海外约400万平方英尺。值得一提的是，澎湃新闻查阅长实集团历年年报发现，自2017年以来，长实集团位于内地的土地储备就未增加过。

从李嘉诚对香港楼市的看法和预期来看，这一策略也有其前瞻性。在2023年中期业绩报告中，长实集团主席李泽钜指出：“2023年上半年，集团香港及内地物业销售收益相对于去年同期，录得减幅。集团采取货如轮转策略，按步推展物业销售，应对市场挑战。”

李泽钜指出，在全球经济不明朗及息率上升环境下，香港楼市仍然充满挑战，“惟集团有信心楼市长远仍受市场需求及购买力基础支持”。

李嘉诚一向被认为是香港楼市的风向标，他的每一个举动都会引起市场的关注和反应。他此次打折卖楼是否意味着他看衰了香港楼市？或者他是在为更大的布局做准备？这些问题值得我们进一步探讨。

香港楼市的现状和未来走势

香港楼市一直是全球最昂贵的楼市之一，也是香港社会的热门话题。香港楼市的供求关系和价格变化受到多方面的因素的影响，包括经济环境、政治局势、社会情绪、人口结构、土地政策、利率水平、投资需求等。在这些因素的作用下，香港楼市呈现出了什么样的现状和未来走势呢？

从供求关系来看，香港楼市的供应一直不足，而需求却很旺盛。根据香港政府的数据，2023年上半年，香港的私人住宅供应量为9.2万个单位，较2022年下半年减少了1.8%。而2023年上半年，香港的私人住宅销售量为2.6万个单位，较2022年下半年增加了28.7%。这意味着香港楼市的供需缺口仍然很大，导致了房价的上涨。

根据世邦魏理仕（CBRE）的数据，2023年第二季度，香港的住宅价格指数为394.4点，较2022年第四季度上涨了6.4%。而根据国际货币基金组织（IMF）的数据，截至2023年第一季度，香港的房价收入比（即房价与居民收入之比）为20.7倍，位居全球之首。

香港楼市面临的内外部因素和挑战

从内外部因素来看，香港楼市面临着不少的挑战和风险。在内部方面，香港经济受到了新冠疫情、社会动荡和中美关系紧张等因素的影响，增长放缓，失业率上升，消费信心下降。这些因素都会影响到购房者的收入和预期，从而影响到购房意愿和能力。

此外，香港政府也采取了一系列的调控措施，包括加强土地供应、提高买家印花税、限制按揭贷款比例等，以抑制楼市过热和防范金融风险。这些措施都会增加购房者的成本和难度，从而抑制楼市需求。

在外部方面，全球经济不确定性增加，美国联邦储备委员会（FED）可能提前加息和缩减资产购买计划（QE），导致全球资金回流和利率上升。

这些因素都会影响到香港楼市的资金供应和成本，从而影响到楼市价格和交易量。

香港楼市的长远发展前景和机遇

从长远发展前景和机遇来看，香港楼市仍然有其独特的优势和潜力。首先，香港作为国际金融中心和自由贸易港，在全球经济体系中有着重要的地位和作用。

香港拥有完善的法治、高效的监管、开放的市场、多元的文化等优势，吸引了大量的跨国企业、金融机构、专业人士和高净值人士在香港投资、工作和生活。这些人群对于高品质的住宅有着强烈的需求和支付能力，为香港楼市提供了稳定的支撑。

其次，香港作为国家的特别行政区，在“一国两制”下享有高度的自治权和特殊的地位。香港与内地有着紧密的经济联系和互利的合作关系，受益于国家的发展战略和政策支持，如粤港澳大湾区、一带一路等。

这些战略和政策为香港提供了广阔的发展空间和机遇，促进了香港与内地的人员往来、资金流动、信息交流等，增强了香港楼市的吸引力和活力。

最后，香港作为一个拥有700多万人口的城市，有着强烈的居住需求和改善需求。香港的人口结构呈现出老龄化、低生育率、小家庭等特点，这些特点都会影响到住房需求的结构和质量。

随着社会的进步和人们的富裕，香港居民对于住房的品味和要求也在不断提高，对于更大、更舒适、更便利、更环保的住房有着更高的期待。这些需求都会推动香港楼市的创新和升级，为香港楼市带来新的动力和潜力。

综上所述，李嘉诚打折卖楼引发了香港楼市的抢购热潮，也引起了我们对于香港楼市的关注和思考。从分析中我们可以看出，香港楼市是一个复杂而多元的市场，受到多方面因素的影响，呈现出既有挑战又有机遇的局面。

我们不能简单地以为李嘉诚打折卖楼就是看衰了香港楼市，也不能盲目地认为香港楼市就是永远上涨的。我们需要从多个角度和层面去理解和把握香港楼市的现状和未来走势，做出合理和明智的判断和决策。